Os contratos imobiliários e as cláusulas abusivas

Nestes tempos modernos, onde o mercado se torna aquecido pelo crescimento imobiliário, surgem os contratos de imóveis. Com textos de difícil entendimento e cláusulas desfavoráveis ao consumidor, estes contratos podem se tornar uma verdadeira armadilha para o consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor em seu art. 51 inciso IV, se refere às abusividades de cláusulas que: “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade”, de forma que tal previsão contratual é nula de pleno direito.

Nesse contexto, incluem-se contratos de adesão que, na definição do art. 54 do CDC, seria aqueles: “cuja cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”.

Estas cláusulas em questão, são configuradas de uma forma que beneficiem a Construtora ou Revendedora, de modo que, torna a adesão um grande negócio para a empresa. No entanto para o aderente, é obrigado a lidar com entraves jurídicos e cláusulas abusivas, que desfavorecem sobremaneira o consumidor.

A começar pelo contrato em si, que traz em seu teor uma linguagem rebuscada, com excesso de técnica jurídica, que desequilibra a relação entre as partes, já que uma delas, o adquirente imobiliário não possui conhecimentos necessários para discutir o conteúdo contrato. Este é um dos principais problemas, pois o consumidor não possui condições técnicas para avaliar a qualidade destes produtos ou serviços.

Outra discrepância, que existe em contratos imobiliários, é a cláusula compromissória de arbitragem. Esta cláusula, muitas vezes abusiva, impede o consumidor de acionar o judiciário, a partir do momento em que ele assina este documento. Exatamente por isso, é que se configura o vício do negócio jurídico. Um vício na vontade, já que o aderente sequer conhece o documento que assinou, ou seja, não entende que ao aderir à uma cláusula destas, está abdicando de um direito garantido na Constituição Federal. O direito de acesso ao judiciário, é um direito basilar, fundamental e dever do Estado.

A Lei 9307, mais conhecida como Lei da Arbitragem, descreve;

§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.

§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

Assim se percebe que, para um documento ser considerado válido, devemos nos ater a alguns detalhes importantes, tais como; a cláusula deverá ser estipulada por escrito e a iniciativa deve ser tomada pelo aderente, o que quase não acontece, e na maioria dos casos, o aderente sequer sabe o que significa assinar este documento, desse modo, decorre daí a ilegalidade e o abuso. Muitas construtoras se aproveitam, da falta de conhecimento técnico da parte, e induzem o consumidor a assinar tal documento, o que é ilegal, e torna a cláusula nula.

Neste entendimento, outra cláusula comprovadamente abusiva, é a que prevê uma multa por atraso diferente para cada contratante. Uma multa, em caso de inadimplência da Construtora, menor que a estipulada em caso de atraso do adquirente do imóvel. Assim, se a empresa se compromete a entregar um imóvel em uma data, a multa é de 0,5% em caso de inadimplência, no entanto, se é o consumidor que atrasa as parcelas do pagamento, a multa é de 2% sobre o valor do imóvel, totalmente desproporcional e em franca violação ao Princípio da Igualdade nos Contratos.

Contudo, o principal problema que a maioria dos consumidores tem enfrentado, é o atraso na entrega do imóvel adquirido. Nos contratos imobiliários, está prevista a data para a entrega do empreendimento e de suas respectivas unidades habitacionais, mas muitas vezes não é respeitado pela empresa vendedora.

Como todo contrato, imobiliário ou não, existe uma data fixada para o cumprimento da obrigação. É assim que deveria ser, pois não é. Algumas Construtoras argumentam que o imóvel dever se entregue na data compromissada ou ao término do financiamento, o que não é verdade, pois apenas uma data deve ser considerada.

Do contrário, o consumidor também deveria ter uma dilação no prazo para pagamento das parcelas contratadas, mas não é assim. Todo e qualquer contrato deve ser respeitado, assim como a data estipulada para o cumprimento da obrigação deverá ser cumprida de maneira pontual.

As tarifas ilegais, se tornaram outro grande problema nos contratos, pois muitas vezes as empresas cobram por um serviço que não deveria ser repassado ao consumidor; ex: as tarifas para registro de contrato, tarifas por serviços de terceiros ou mesmo as tarifas de cadastro. Não existe qualquer comprovação que justifique estas cobranças, ou a comprovação da existência de qualquer ônus para as empresas ou bancos no exercício de sua atividade que explique a cobrança de tais valores. O fato, é que nenhuma cobrança deste tipo, deveria ser transferida ao consumidor, pois este serviço é considerado uma obrigação da Construtora ou banco, sem qualquer ônus para as empresas.

De toda a forma, também é direito do consumidor a comprovação da entrega dos documentos que comprovam a regularidade do imóvel, em respeito ao direito de informação do consumidor, garantido pelo Código de Defesa do Consumidor, tais como Certidão de habite-se, escritura, certidão de situação do imóvel, certidão de ônus fiscais e certidão negativa de débitos e registro do contrato de compra e venda.

Nestes termos, o consumidor deve ser bastante atento às cláusulas do contrato, principalmente o imobiliário, por se tratar de um bem valioso e de difícil aquisição. Qualquer dúvida o adquirente imobiliário poderá consultar um despachante, para elucidar questões cartorárias e um advogado imobiliário, para questões contratuais técnicas e legais, para desse modo, evitar qualquer surpresa.

FONTE: http://ow.ly/x79kb

Parcelamento de crédito tributário não cancela penhora de bens, diz STJ

O devedor que já tem bens penhorados quando decide parcelar crédito tributário não merece o cancelamento imediato da penhora. Esse foi o entendimento da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça ao reconhecer a constitucionalidade dos artigos 10 e 11 da Lei 11.941/2009, que estabelece condições para parcelamentos. A maioria dos ministros avaliou que a liberação só é possível quando ainda não tenha sido aplicada a execução judicial.

A corte avaliou pedido apresentado pela Fazenda Nacional contra acórdão do Tribunal Regional da 5ª Região que determinou o desbloqueio de R$ 565 mil de um contribuinte. Ele fez o parcelamento da dívida no dia seguinte ao bloqueio. O tribunal de origem afastou a aplicação das regras no caso concreto, porque a legislação fala em penhora, e não em bloqueios que ocorrem antes da execução. Apesar disso, a dúvida sobre a validade da lei foi enviada ao STJ em Arguição de Inconstitucionalidade.

Segundo o artigo 10, depósitos vinculados aos débitos que serão pagos ou parcelados são automaticamente convertidos em renda da União. Já o artigo 11 estabelece que os parcelamentos não dependem de apresentação de garantia ou de arrolamento de bens, exceto quando já houver penhora em execução fiscal ajuizada.

Para o ministro Napoleão Nunes Maia Filho, relator do caso, “a conversão imediata do depósito em renda da União, ainda que para abater parte da dívida, ofende o princípio da isonomia tributária”. Na avaliação dele, manter a penhora após o parcelamento “ofende o princípio da isonomia tributária”, por não ser razoável que um contribuinte que prestou garantia “tenha situação menos favorável do que aquele que não sofreu a execução; esses dois contribuintes, nessa hipótese, são igualmente devedores, nota peculiar que os equipara e os torna merecedores do mesmo tratamento perante a Administração”.

Venceu, porém, a tese do ministro Sidnei Beneti, que apresentou voto-vista. Ele entendeu que a lei não fere o princípio da isonomia constitucional, pois distingue entre situações diversas: o devedor cujos bens não foram penhorados, e o devedor já executado, com penhora efetivada. Para Beneti, a resistência ao pagamento, mesmo que num primeiro momento, justifica a manutenção da penhora, “tanto que a Fazenda teve de ajuizar e trilhar o muitas vezes tormentoso procedimento de chegar à concretização da penhora”.

“Não se pode, pelo fato de alguém ter direito sem determinada garantia, concluir que outrem, em situação diversa, já garantida, tenha, por isonomia constitucional, idêntico direito, com a consequência de perda da garantia”, avaliou Beneti, que foi seguido pelos demais ministros.

FONTE: http://ow.ly/x6DXt

Contas que recebem repasses da União não estão cobertas por sigilo bancário

O BB deve fornecer ao Departamento de Polícia Federal acesso direto a dados e documentos de contas bancárias destinatárias de repasses financeiros pela União. A decisão unânime foi da 5ª turma do TRF da 1ª região, depois do julgamento de apelação da União contra sentença que julgou improcedente o pedido de acesso, alegando que os dados das contas em questão estariam acobertados pelo sigilo bancário.

A União, no entanto, ratifica que o acesso a tais informações diretamente pelo DPF, independentemente de autorização judicial, tem por finalidade propiciar a celeridade no andamento de centenas de investigações policiais em curso, estritamente em relação às contas bancárias instituídas e mantidas para abrigar repasses financeiros da União aos demais entes federais e a outras entidades que utilizem verbas federais.

Assim, a apelante sustenta que não há qualquer relação com a garantia constitucional de proteção à intimidade de particulares e de pessoas jurídicas de direito privado. Por fim, destaca que, tratando-se de qualquer operação que envolva verbas públicas, não há cobertura por sigilo, mas, sim, pelo princípio da publicidade, inclusive como determina a lei de acesso à informação (12.527/11), que se aplica também às sociedades de economia mista.

O relator do processo, desembargador Federal Souza Prudente, destacou entendimento do STF segundo o qual o sigilo bancário não se estende às atividades ilícitas. “Não cabe ao Banco do Brasil negar ao Ministério Público informações sobre nomes de beneficiários de empréstimos concedidos pela Instituição com recursos subsidiados pelo erário federal sob invocação do sigilo bancário”, afirmou. Na mesma linha, o magistrado citou o entendimento do TRF da 1ª região, que considera indiscutível o direito de o Tribunal de Contas requisitar informações bancárias quanto à movimentação financeira de órgãos integrantes da administração pública, direta e indireta, as quais também devem observância ao princípio da publicidade e, portanto, estão excluídas da proteção constitucional do sigilo bancário.

Assim, Souza Prudente determinou que o Banco forneça diretamente ao DPF, sem necessidade de autorização judicial, os dados e documentos ou que permita, alternativamente, que o Departamento utilize o aplicativo “Repasse de Recursos de Projeto de Governo (RPG)”, assegurando o acesso aos saldos e estratos das referidas contas bancárias. “Contudo, o acesso às informações não exime a autoridade policial de manter o seu conteúdo sob sua custódia, preservando-lhe o caráter sigiloso em relação a terceiros, sob pena de responsabilidade do agente infrator, nas esferas civil, criminal e disciplinar, assegurando-se aos titulares das contas bancárias o exercício do direito fundamental à imagem e à dignidade das pessoas jurídicas envolvidas na investigação".

FONTE: http://ow.ly/x1Awl

Revendedor não se beneficia do CDC, decide TJ-RS

O comerciante varejista que adquire mercadorias para revenda não pode se valer das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) para obter o benefício da inversão do ônus da prova, previsto no artigo 6º, inciso VIII. Afinal, ele é apenas intermediário na cadeia produtiva, e não o destinatário final dos produtos.

O entendimento levou a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Sul anegar a aplicação do CDC num litígio entre um microempresário gaúcho e a Seara Alimentos. O colegiado considerou correta a sentença que negou indenização ao autor da ação, já que este não fez prova de suas alegações, como exige o artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil, ao contrário da parte ré.

O relator da Apelação, desembargador Guinther Spode, afirmou que as pessoas jurídicas também podem ser incluídas no conceito de ‘‘consumidores hipossuficientes’’ quando adquirem produtos e serviços. Entretanto, têm de ser entendidos como destinatários finais, e não como intermediários de insumos necessários ao desempenho de sua atividade lucrativa.

Na questão de fundo, o relator destacou que a duplicata mercantil levada a protesto contra o microempresário, que gerou a ação indenizatória contra a Seara, estava lastreada na nota fiscal de venda e no comprovante da entrega das mercadorias. Com isso, o ônus da prova é da parte que alega que a assinatura aposta no recibo não pertence a preposto, funcionário ou familiar seu.

‘‘Deve ser ressaltado ainda que a recorrente [autor da ação] em nenhum momento negou a existência de relações comerciais com a ré ou mesmo negou a solicitação dos produtos descritos na nota fiscal, limitando-se simplesmente a dizer que houve recusa ‘porque estava incompleto’, afirmação que, por óbvio, traduz reconhecimento da efetivação do pedido e da existência do negócio jurídico subjacente’’, escreveu no acórdão, lavrado na sessão de 8 de maio.

O caso

O microempresário foi à Justiça com o objetivo de ver declarada, por sentença, a inexistência da dívida constante no título que a Seara Alimentos (Itajaí-SC) levou a protesto, já que garantiu não ter recebido nenhuma mercadoria. Afirmou que a assinatura e o número do CPF apostos no comprovante de entrega das mercadorias são desconhecidos, bem como do seu representante legal. O autor pediu, também, indenização pelo abalo de crédito experimentado.

A empresa alegou que não cometeu qualquer ato ilícito, na medida em que as mercadorias indicadas na nota fiscal foram entregues na data estipulada, com aceite do preposto da parte autora. Logo, o aponte do título foi legítimo, pois preencheu todos os requisitos legais.

A sentença

A juíza Laura Ullmann López, da 1ª Vara Cível da Comarca de Tramandaí, observou, de início, que as versões antagônicas apresentadas pelas partes devem ser apreciadas à luz da distribuição do ônus da prova, conforme dispõe o artigo 333, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

‘‘Ora, conquanto suscite a autora a ausência de aceite, não há como se olvidar que todos os dados constantes na nota fiscal correspondem aos da empresa, além de ser impossível verificar pelas provas colacionada aos autos se a pessoa que assinou o recibo é, ou não, preposto da empresa’’, escreveu na sentença.

Para a juíza, a parte autora limitou sua defesa a meras alegações, desprovidas de qualquer elemento de prova que amparasse sua tese. Tanto que silenciou quando consultada pelo juízo sobre o interesse na produção de provas no curso do processo. Assim, não conseguiu demonstrar a veracidade dos fatos constitutivos do seu direito.

‘‘Dito isso, reputo por incontroversa a relação jurídica entretida entre as partes, consubstanciada na compra e venda de mercadorias e, por conseguinte, legítimos o protesto e a inscrição da empresa autora nos órgãos de proteção ao crédito, face ao inadimplemento configurado’’, fulminou a julgadora.

Inconformado, o autor entrou com Apelação no TJ-RS, argumentando que a sentença não observou sua condição de consumidor. Isso porque deixou de aplicar ao caso os princípios da vulnerabilidade e da boa-fé, além da inversão do ônus da prova.

FONTE: http://ow.ly/x11H1

Benefício concedido por erro do INSS não pode ser descontado do segurado que agiu de boa-fé

A Turma Nacional de Uniformização dos Juizados Especiais Federais entendeu que não pode ser descontado o benefício pago de forma indevida pelo INSS ao segurado que não contribuiu para o erro.

No caso, uma moradora do Paraná que recebia amparo social desde 1990 passou a ter direito a pensão pela morte do marido, cumulativamente, em 2000. Ao atender o segundo pedido, o INSS não verificou que a autora já recebia o benefício assistencial.

Ao se discutir o caso na justiça, entendeu-se que “Ficou comprovado nos autos que o erro foi exclusivo do INSS e que a autora não contribuiu em nada para que a situação acontecesse. A autarquia tinha a sua disposição todos os meios e sistemas para averiguar se a parte era ou não detentora de outro benefício”.

Foi considerado, ainda, a natureza alimentar da verba, que a torna irrepetível.

A decisão judicial foi acertada, ao privilegiar o caráter alimentar da verba e a boa-fé da beneficiária. O entendimento também representa uma forma de punição à desorganização do órgão previdenciário, que buscou se isentar da responsabilidade de seu erro.

Por fim, vislumbro ser cabível a responsabilização do servidor que concedeu o benefício erroneamente, com vista de ressarcir o erário público.

LUCAS MAIA

Associado do Batista Advogados

A troco de chiclete - Balas como forma de troco. Prática legal ou ilegal?

Já que a pratica de expor os preços dos produtos de forma fracionada é uma forma de marketing utilizada para aumentar a atratividade dos preços, uma vez que o consumidor, em regra, olha a princípio para os primeiros números anteriores a virgula, cabe a este na hora de efetuar o pagamento exigir o troco de forma integral, não aceitando como forma de pagamento outro produto, como por exemplo balas, como moeda.

Como já mencionado na matéria, preconiza o CDC que tal prática é considerada abusiva, haja vista que: toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.(art. 30 CDC)

Dessa forma, não cumprindo o vendedor exatamente com o que foi ofertado, estará ele agindo de forma ilegal. O fato de entregar outra coisa que não seja dinheiro, de maneira parcial ou integral, em forma de troco pode configurar enriquecimento ilícito. Sendo tal prática exercida de forma reiterada estará praticando a venda casada, ambas proibidas pela legislação brasileira.

Portanto, na hora de receber o seu troco, exija ser ele todo em dinheiro, e de forma integral, não aceite perder 0,02 ou 0,03 centavos, pois se para você esse valor irrisório não faz diferença, para os fornecedores acaba se tornando uma poupança de lucro. Lembra-se que em uma relação de consumo a parte mais vulnerável é o consumidor, sendo assim, exija o que lhe é de direito.

WILLIAN SALLES

Associado do Batista Advogados

FONTE:  http://ow.ly/wQOhv

Empregado que não conseguiu demonstrar que cumpria ordens do empregador não recebe indenização por olho perfurado

De acordo com o recente entendimento exarado por parte do TST, empregado que não consegue demonstrar que estava cumprindo ordens da empresa quando sofre acidente não tem direito à indenização.

No processo julgado pelo TST o empregado alega que já estava dormindo quando foi chamado por seu encarregado para consertar equipamento da empresa, vindo a ter seu olho perfurado durante a realização do conserto. Alegou, ainda, que não havia recebido treinamento para realização do referido conserto e que não havia recebido EPI.

A empresa, por sua vez, alegou que jamais deu a ordem ao empregado em proceder ao conserto do equipamento em seu momento de folga, demonstrando que fornecia e fiscalizava o uso dos EPI´s.

O TST manteve a decisão do Tribunal Regional afirmando que “não se evidenciou que o Reclamante sofreu o acidente cumprindo ordens do seu empregador, não se verifica violação dos arts. 5º, V e X, da Constituição Federal e 186 e 927, parágrafo único, do Código Civil.”

Vislumbra-se pelo exposto que, ainda que o acidente ocorra no ambiente de trabalho, cabe ao empregado demonstrar que sofreu a lesão desempenhando função, em seu momento de folga, que recebeu ordem de realizar por parte do empregador.

Processo: AIRR-906-13.2010.5.08.0124

ANNA PAULSEN

Associada do Batista Advogados